Как Ozon тратит миллиарды на аренду складов по всей России

Договора аренды складов Ozon

CNews изучил договора аренды складских помещений, которые интернет-ритейлер Ozon заключил с владельцами земельных участков в ряде регионах. Документы опубликованы на сайте Американской комиссии по ценным бумагам (SEC). Всего, по подсчетам CNews, Ozon в год тратит около 3,2 млрд руб. на аренду восьми складов в различных регионах страны.

Как Zara освободила склад для Ozon

В Подмосковье у Ozon два крупных склада. Один из них находится в районе Солнечногорска. Арендодателем выступает компания «Каравелла», владеющая земельным участком площадью 195,2 тыс. кв. м. Этот участок заложен в Сбербанке.

Ozon в 2018 г. договорился об аренде на данном участке помещений общей площадью 112 тыс. кв. м. Один из интересующих Ozon блоков площадью 18 тыс. кв. м на момент заключения договора аренды находился в аренде у ООО «Волна» и сети магазинов одежды Zara, но до конца 2019 г. их должны были освободить.

Стоимость годовой аренды 1 кв. м для складских помещений составляет 3,3-3,5 тыс. руб., для офисных помещений - 6,5 тыс. руб., для мезонина – 3,5 тыс. руб., для КПП – 7 тыс. руб. За обслуживание арендуемых помещений ежегодно взимается фиксированная плата из расчета 520 руб. за 1 кв. м. Размер дополнительных платежей, ориентировочно, составляет 370 тыс. руб. в месяц.

За парковку Ozon ежемесячно платит 3 млн руб. парковочное пространство предусматривает размещение 45 грузовиков и 414 легковых автомобилей. Таким образом, расходы Ozon на аренду склада под Солнечногорском можно оценить в 522 млн руб. в год. Также Ozon должен был внести депозиты арендодателю на общую сумму 66 млн руб. (договоры аренды предусматривают последующий зачет депозитов в качестве арендных платежей) и обеспечить банковскую гарантию на сумму 139 млн руб.

Склад Ozon в районе Истры

Другой арендуемый Ozon подмосковный склад находится в районе Истры. Арендодателем выступает компания «Индустриальный парк «Ориентир Запад-1», владеющая земельным участком площадью 229,8 тыс. кв. м. Данный участок заложен в Альфа-банке.

В 2020 г. Ozon договорился об аренде на данном участке складских помещений общей площадью 121,5 тыс. кв. м, офисных помещений площадью 13,7 тыс. кв. м, помещений для хранения опасных товаров площадью 5,4 тыс. кв. м и КПП площадью 1,1 тыс. кв. м. На момент заключения договора соответствующие объекты находились в стадии строительства, которое должно было быть закончено в начале 2021 г.

Цена годовой аренды одного кв. м для складских помещений составляет для складских помещений – 3,9-4 тыс. руб., для офисных помещений – 2,8 тыс. руб., для помещений с опасными веществами и для ККП – 8 тыс. руб. Плата за обслуживание помещения составляет 1,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Парковочное пространство предусматривает размещение 150 легковых авто, 96 грузовиков и 24 автобусов. Ежемесячное плата за одно парковочное место для авто составляет 3 тыс. руб., для грузовика – 8 тыс. руб., для автобуса – 5 тыс. руб. Таким образом, расходы Ozon на аренду склада под Истрой можно оценить в 706 млн руб. Также Ozon должен обеспечить банковскую гарантию на сумму 468 млн руб.

Склад в Санкт-Петербурге

В Санкт-Петербурге Ozon договорился с компанией «Балтстрой» об аренде находившихся в процессе строительства помещений. Договор предполагает аренду складских помещений общей площадью 51,6 тыс. кв. м, офисных помещений общей площадью 11,38 тыс. кв. м, мезонина общей площадью 13,8 тыс. кв. м и склада для опасных веществ площдаью 2 тыс. кв. м.

Стоимость годовой аренды 1 кв. м для складских помещений составляет 4,65 тыс. руб., для офисных помещений – 8 тыс. руб., для мезонина – 3 тыс. руб., для склада опасных веществ – 4,64 тыс. руб. Затраты на обслуживание помещения составляет 1,2 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

На арендуемой парковке предусмотрено 198 мест для легковых авто, 54 места для грузовиков и 10 мест для автобусов. Ежемесячная стоимость одного парковочного места для авто составляет 2,5 тыс. руб., для одного автобуса и грузовика – 7,5 тыс. руб. Таким образом, ежегодные затраты Ozon на аренду склада в Санкт-Петербурге можно оценить в 485 млн руб.

Штрафы для арендодателя

Договор с «Балтстроем» предусматривает штрафы для арендодателя. В случаях отсутствия доступа арендатора к помещениям, невозможности использования арендатором 15% от общего числа арендуемых помещений или отсутствия электричества размер неустойки составляет 100% от стоимости аренды помещений за каждый час нарушения. В случае отсутствия воды или отсутствия кондиционирования в летний сезон размер штрафа составляет 30% от стоимости аренды помещений за каждый час нарушений.

Склады в Ростовской области и Екатеринбурге

В Ростовской области в Аксайском районе Ozon в 2020 г. договорился об аренде помещений с волгоградской компанией «Адва». Договор предусматривает возможность аренды трех очередей объектов. За аренду второй очереди объектов Ozon должен заплатить 1,5 млн руб., третьей очереди – 750 тыс. руб.

В договоре речь идет об аренде складских помещений площадью 19,4 тыс. кв. м, офисных площадей 7,1 тыс. кв. м, мезонина площадью 10,5 тыс. кв. м, помещений для хранения опасных веществ площадью 1,3 тыс. кв. м, КПП площадью 872 кв. м.

Ежегодная стоимость аренды 1 кв. м для складских помещений составляет 3,17 тыс. руб., для офисных помещений и КПП– 5,85 тыс. руб., для мезонина – 2,7 тыс. руб., для склада опасных веществ – 3,3 тыс. руб. затраты на обслуживание помещения составляют 990 руб. за 1 кв. м в год.

Парковочное пространство предусматривает размещение 300 легковых авто и 50 грузовиков. Ежемесячный платеж за одно парковочное место составляет 2,5 тыс. руб. для авто и 4 тыс. руб. для грузовика. Общие затраты Ozon на аренду склада в Ростовской области можно оценить в 190 млн руб.

Также Ozon в 2019 г. договорился с компанией «Адва» об аренде помещений в Екатеринбурге. В договоре предусматривается возможность аренды складских помещений общей площадью 39,12 тыс. кв. м, офисных помещений общей площадью 14,99 тыс. кв. м, мезонина общей площадью 32,3 тыс. кв. м, помещений для хранения опасных веществ площадью 1,8 тыс. кв. м и КПП площадью 845 кв. м.

Ежегодная стоимость аренды 1 кв. м составляет для складских помещений 3,96 тыс. руб., для офисных помещений – 5,58 тыс. руб., для мезонина – 2,9 тыс. руб., для склада с опасными веществами – 3,4 тыс. руб., для КПП – 5,85 ьтыс. руб. Операционные затраты за обслуживание помещения составляют 990 руб. за 1 кв. м в год (без учета стоимости электроэнергии).

Парковочное пространство предусматривает размещение 330 легковых авто и 67 грузовиков. Ежемесячная стоимость одного парковочного места составляет 4 тыс. руб. для грузовиков и 2,5 тыс. руб. для легковых машин. Общие затраты Ozon на аренду склада в Екатеринбурге можно оценить в 444 млн руб.

Штрафы для сотрудников Ozon

Компания «Адва» установила для работников Ozon штрафы за нарушения на обоих складах. За слив в раковину с засорением, нарушение правил сбора отходов, нарушение правил дорожного движения и парковки и за использование в качестве туалета непредусмотренных для этого мест размер штрафа составляет 1 тыс. руб.

За курение в неположенном месте штраф составляет 2 тыс. руб., за хранение вещей в местах общего пользования и эвакуации – 3 тыс. руб. За потребление спиртных напитков и нарушения правил размещения маркетинговых вывесок размер штрафа составляет 5 тыс. руб. За нарушения правил противопожарной безопасности, правил использования противопожарных устройств и правил хранения опасных веществ штраф составляет 10 тыс. руб. (и 50 тыс. руб. за каждое нарушение, начиная с третьего).

Склад в Татарстане

В республике Татарстан в 2019 г. Ozon договорился с компанией ОРЦ «Зеленодольск-2» об аренде находящихся в процессе строящихся помещений в районе города Зеленодольск. Договор предусматривает аренду двух очередей объектов. За возможность аренды второй очереди объектов Ozon должен заплатить 1,5 млн руб.

Договор предусматривает аренду складских помещений общей площадью 56,2 тыс. кв. м, офсиных помещений общей площадью 9,98 тыс. кв. м, мезонина общей площадью 22,3 тыс. кв. м, помещения для хранения опасных веществ площадью 1,72 тыс. кв. м, технического помещения площадью 111 кв. м и КПП площадью 900 кв. м.

Стоимость ежегодной аренды 1 кв. м для складских помещений составляет 3,94-4,44 тыс. руб., для офисных помещений и КПП – 5,84-6,34 тыс. руб., для мезонина и склада с опасными веществами – 3,94-4,4 тыс. руб., для технических помещений – 1,84-2,34 тыс. тыс. руб. Затраты на обслуживание арендуемых помещений составляют 600 руб. за 1 кв. м в год.

Парковочное пространство предусматривает размещение 467 легковых автомобилей и 29 грузовиков. Ежемесячная плата за одно парковочное место для легковых авто составляет 2,5 тыс. руб., для грузовиков – 7,2 тыс. руб. Общие затраты Ozon на аренду склада в Татарстане можно оценить в 477 млн руб. в год.

Склад в Новосибирске

В Новосибирске Ozon в 2020 г. договорился с управляющей компанией «А-класс Капитал» (управляет фондом застройщика «ПНК-Девелопмент») об аренде складских помещений площадью 12,23 тыс. кв. м, офисных помещений площадью 3,2 тыс. кв. м, помещений для хранения опасных веществ площадью 1,35 тыс. кв. м и технических помещений площадью 296 кв. м.

Ежегодная стоимость аренды 1 кв. м составляет для складских помещений – 4,68 тыс. руб., для офисных помещений – 7,5 тыс. руб., для склада с опасными веществами – 6,5 тыс. руб., для технических помещений – 3,6 тыс. руб. Операционные затраты за обслуживание арендуемых помещений составляет 1,05 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Парковочное пространство предполагает размещение 150 легковых автомобилей, 46 грузовиков и восьми автобусов. Ежемесячная стоимость аренды одного парковочного места составляет 7,5 тыс. руб. для грузовиков и автобусов, 2,5 тыс. руб. для легкового авто. Общие затраты Ozon на аренду склада в Новосибирске можно оценить в 118 млн руб. в год. Также Ozon должен обеспечить банковскую гарантию или депозит на сумму 70,9 млн руб.

Как Ozon построил и продал собственный склад в Тверской области

В 2020 г. Ozon построил собственный склад в Тверской области на участке общей площадью 185 тыс. кв. м. Он принадлежал его дочернему предприятию компании «Интернет логистик». Затем склад был продан фонду «Тетис Кэпитал» за 1,95 млрд руб. Из этой суммы за здания было выплачено 1,86 млрд руб., за землю – 89,9 млн руб.

Сейчас Ozon арендует данный склад. Стоимость аренды составляет 244 млн руб. в год. Дополнительно от 1,25 до 2,5 млн руб. выплачивается арендатором за осмотр помещения.

Порядок индексации цен и независимые арбитры в спорах

Все упомянутые договоры аренды номинированы в рублях. При этом они предусматривают ежегодную индексацию в размере, как правило, Индекса потребительских цен или 4%. Также договоры аренды, как правило, обязывают стороны получать страховки для компенсаций убытков третьим лицам со страховым покрытием до 500 млн руб., а также страховки от несчастных случаев, стихийных бедствий, ошибок при строительстве и т.д.

В некоторых договорах предусмотрено привлечение экспертов для разрешения споров. Таковыми могут выступать российские представительства голландской компании Tebodin Eastern Europe, британской компании Mott MacDonald, американкой инжиниринговой компании Aecom, а также ООО «Смарт-е» и ГБУ МО «Мособлстройцнил».

Игорь Королев

Нажимая кнопку «Подписаться», вы даете свое согласие на обработку и хранение персональных данных.